Privatinsolvenz und Mietwohnung: was Mieter wissen sollten

Die Mietwohnung ist nicht automatisch gefährdet

Eine laufende Privatinsolvenz bedeutet nicht, dass Sie Ihre Wohnung verlieren. Das Mietverhältnis läuft ganz normal weiter.

Der Mietvertrag bleibt grundsätzlich bestehen, solange Sie drei Dinge einhalten: Sie zahlen die Miete weiterhin pünktlich, Sie lassen keine erheblichen Rückstände entstehen, und Sie erfüllen Ihre vertraglichen Pflichten wie Rücksichtnahme und ordnungsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Andere gesetzliche Kündigungsgründe, etwa Eigenbedarf, können dennoch bestehen.

Wichtig zu wissen: Der Insolvenzverwalter ist nicht berechtigt, Ihren Mietvertrag zu kündigen oder Ihr Mietverhältnis zu beenden. Die Wohnung, in der Sie selbst leben, ist für das Verfahren kein Vermögen, das verwertet wird. Ein Punkt verdient aber Aufmerksamkeit: Die Mietkaution kann Teil der Insolvenzmasse werden, dazu weiter unten mehr.

Darf der Vermieter wegen der Insolvenz kündigen?

Nein. Allein die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens ist kein Kündigungsgrund. Ein Vermieter darf Ihnen nur dann kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt. Dass Sie in Privatinsolvenz sind, gehört nicht dazu.

Solche gesetzlichen Gründe sind zum Beispiel Mietrückstände oder Vertragsverletzungen wie eine Störung des Hausfriedens. Die Insolvenz selbst zählt nicht dazu. Nur weil Sie das Verfahren durchlaufen, dürfen Sie also nicht aus der Wohnung gesetzt werden.

• Die Eröffnung des Verfahrens allein berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung.
• Der Insolvenzverwalter darf Ihren Mietvertrag nicht kündigen oder beenden.
• Eine Kündigung ist nur bei einem gesetzlichen Grund möglich, etwa Mietrückständen oder Vertragsverletzungen.

Mietrückstände: hier liegt das eigentliche Risiko

Ein wichtiges Risiko für die Wohnung sind Mietschulden. Bei Mietrückständen kann eine Kündigung in Betracht kommen. Nach dem Insolvenzantrag schützt § 112 InsO zunächst vor einer Kündigung wegen Mietverzugs aus der Zeit davor oder wegen verschlechterter Vermögensverhältnisse. Mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 InsO entfällt diese Sperre; dann können auch frühere Rückstände wieder zählen (BGH, VIII ZR 19/14).

Gesetzliche Grundlage ist § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Eine fristlose Kündigung ist danach in zwei Fällen möglich:

• Sie sind für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug, oder
• die Rückstände erreichen über mehr als zwei Zahlungstermine insgesamt zwei Monatsmieten.

Daraus folgt eine einfache, aber wichtige Regel: Zahlen Sie die Miete auch während der Insolvenz immer vorrangig. Die laufende Miete ist kein Posten, den man hinten anstellt. Sie sichert Ihr Dach über dem Kopf. Wenn das Geld knapp ist, sprechen Sie früh mit uns, damit es gar nicht erst zu Rückständen kommt.

Mietkaution: Anspruch und Freigabe prüfen

Bei der Mietkaution kommt es auf den Rückzahlungsanspruch an. Er kann zunächst zur Insolvenzmasse gehören, ist aber nicht automatisch verloren. Diese Punkte sind entscheidend:

• Der Rückzahlungsanspruch kann bis zu einer wirksamen Freigabe zur Masse gehören.
• Der Vermieter muss erst bei Fälligkeit abrechnen; berechtigte Gegenforderungen sind zu berücksichtigen.
• Sie selbst behalten bei wirksamer Enthaftung den Anspruch bis zur gesetzlich zulässigen Kautionshöhe.

Mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO wird der Kautionsrückzahlungsanspruch bis zur gesetzlich zulässigen Höhe frei. Das hat der BGH im Beschluss IX ZB 45/15 bestätigt. Ob bereits Fälligkeit eingetreten ist und welche Ansprüche der Vermieter hat, bleibt gesondert zu prüfen.

Planen Sie für einen Umzug nicht mit einer sofort verfügbaren Kaution. Prüfen Sie zunächst Enthaftungserklärung, Fälligkeit und mögliche Gegenforderungen des Vermieters. Die Insolvenz allein bedeutet nicht, dass Sie die Kaution verlieren.

Wenn Sie während der Insolvenz umziehen

Möchten oder müssen Sie während des Verfahrens umziehen, gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Sie machen einen Umzug nicht unmöglich, aber sie verlangen etwas Vorbereitung.

Unsere Empfehlung: Sprechen Sie frühzeitig mit möglichen Vermietern und erklären Sie Ihre Situation offen und ehrlich. Viele reagieren verständnisvoller, als man befürchtet, gerade wenn Sie zeigen, dass Sie Ihre Miete zuverlässig zahlen.

Besonderheiten bei Sozialwohnungen

Wenn Sie in einer Sozialwohnung wohnen oder Anspruch auf eine haben, gelten besondere Schutzregeln. Auch hier gilt der einfache Grundsatz: Pünktliche Mietzahlung ist wichtig; andere gesetzliche Kündigungsgründe können dennoch bestehen.

Müssen Sie umziehen oder eine neue Wohnung suchen, müssen Sie das nicht allein stemmen. Nutzen Sie die Beratungs- und Unterstützungsangebote über das Jobcenter oder die Stadt Wolfenbüttel. Wir zeigen Ihnen, welche Stelle für Ihren Fall zuständig ist und welche Hilfen Ihnen zustehen.

Müssen Sie den Vermieter informieren?

Nein. Es besteht keine Pflicht, den Vermieter über die Privatinsolvenz zu informieren, solange Sie die Miete zahlen. Das Verfahren ist Ihre Angelegenheit, und Ihr bestehendes Mietverhältnis berührt es nicht.

Ein Punkt, der oft übersehen wird, betrifft die Nebenkosten: Erstattungen aus einer Nebenkostenabrechnung können Teil der Insolvenzmasse sein und müssen dem Insolvenzverwalter angezeigt werden. Behalten Sie ein eingehendes Guthaben daher nicht eigenmächtig, sondern besprechen Sie es mit dem Insolvenzverwalter. So vermeiden Sie unnötigen Ärger im Verfahren.

Fazit: Wohnung und Privatinsolvenz sind kein Widerspruch

Die Insolvenz beendet Ihren Mietvertrag nicht automatisch. Pünktliche Mietzahlungen helfen, Rückstände zu vermeiden, schließen aber andere gesetzliche Kündigungsgründe nicht aus. Bei einer Kündigung ist eine zeitnahe Prüfung wichtig.

Als gemeinnützige Beratungsstelle erklären wir Ihnen bei der Vorbereitung des Insolvenzverfahrens die Bedeutung von Mietrückständen und Mietkaution. Unsere Tätigkeit endet mit der Erstellung des Verbraucherinsolvenzantrags. Bei einer konkreten Mietkündigung sollten Sie rechtzeitig mietrechtlichen Rat einholen.